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日韩长租公寓60年启示录

来源:未知 作者:世界商业网 人气: 发布时间:2020-10-03
摘要:日韩长租公寓60年启示录
日本与韩国的长租公寓始于1950年代中后期,至今已超过60年。两国住房自持与租赁比常年保持在1:1。相对发达的东京与首尔等地区,租房人数达到6成。在长期的发展实践中,两国均探索出了适合本国的住房租赁模式并形成特色。日本以租赁品牌化程度高见长,韩国则以用户管理细致著称。
 
日本长租的生意经:
 
售转租、全产业链服务
 
品牌化程度高,即租赁市场以品牌长租公寓主导,这是日本长租公寓市场最明显的特点。从1950s中期至今,日本住房租赁供给市场结构中,民营租赁住房与租赁住房总量的年均占比为70%,其中品牌长租公寓更占到民营租赁住房的90%;由政府出资或主导建设的住宅称为“公共住宅”年均占比为17%;其余13%,是企业为员工提供的福利性质租赁用房即“给予住宅”。三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。
 
1990s日本开始规范租赁市场:1991年,实施《借地借家法》并不断修正与完善。1995年,成立日本租赁住宅管理协会;1999年,创设定期住房租赁制度,即租约到期后不自动更新,弱化对承租人的“过度”保护;2000年,成立不动产租赁管理业协会;2003年,成立不动产租赁管理业务推进联络会议会,即全国性的公寓协会;2008年,设立不动产租赁经营管理士协议会,即长租从业者认证与管理制度;2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度……
 
1、售转租
 
日本长租公寓市场品牌重多,其中大东建托和Leopalace21的市场占有率长期稳居前2位,其中Leopalace21是售转租模式的代表。
 
Leopalace21成立于1973年,最初为房企经营模式即销售新建房屋。直到1993年,试水租赁业务。至2008年期间,新建搭配部分租赁。租赁业务转型期间的2004年,成功在东京交易所上市。2009年之后至今,专注租赁,长租公寓成为主营业务,包租为主要的扩张模式,品牌输出并快速发展,至今成为日本第二大长租公寓品牌,管理间数超过60万。
 
在租赁房源供给端,日本政府的土地税收支持政策也使得土地拥有者更加倾向于将土地用作租赁房屋的建设。在日本,土地或建筑物等房地产持有者将缴纳固定资产税。一般税率为1.4%,政策规定,如果在持有土地上建造租赁住宅,可根据房屋占地面积及居室面积的大小,对固定资产税进行一定的减免。同时,日本继承税针对租赁住宅评估额可减免18%-24%。这种背景下,1993年Leopalace21在日本首创“MasterLease”的租赁保证模式,为土地或不动产所有者提供长达30年的从房屋建造到租赁管理的一揽子服务。售转租、包租、“以租引建”的品牌与管理输出。可见,持续的模式创新并使资产由重转轻,是Leopalace21成功的生意经。http://www.sijii.com/hanguo/
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